Некоторые рекомендации перед сделкой с недвижимостью.
Как найти подходящий вариант? Лучше всего обратиться к профессионалам - риэлтерам. Они помогут Вам определиться с конъюнктурой рынка в данный момент, объяснят и посоветуют наиболее выгодные именно для Вас пути решения вставшей жилищной проблемы.
Как вести себя при просмотре квартиры? 1. Не стоит ехать на просмотр одному. Во-первых, просмотр в одиночку чреват для Вас не только потерей денег, но и здоровья, а подчас и жизни. Во-вторых, посторонний взгляд поможет Вам объективнее взглянуть на предлагаемый вариант. 2. Договариваясь о просмотре, выясните точный адрес. 3. Предложения продавцов о том, чтобы провести сделку помимо агентства лучше не принимать, так как в дальнейшем может возникнуть ситуация потери денег и отсутствия жилья. 4. Давать ответ сразу после просмотра, не рекомендуется. Следует все трезво взвесить.
В какие неприятные ситуации можно попасть при совершении сделок купли-продажи недвижимости? На рынке недвижимости, к сожалению, нередко встречаются так называемые "черные маклеры". Уберечься от них можно только одним способом: знакомиться со своим агентом (тем человеком, который непосредственно будет заниматься Вашей сделкой) нужно в офисе агентства недвижимости.
Возможные варианты афер это: - продажа чужой недвижимости; - продажа недвижимости не Вам одному; - продажа недвижимости с "грязной" историей; - продажа по лжедоверенности; - лжеоформление сделок; - не получение денег за проданную Вами недвижимость. Продажа чужой недвижимости технически возможна. Эта возможность реализуется путем подделки документов (в том числе паспорта хозяина) или получения их дубликатов. "Черные" маклеры, как правило, не знакомят своих клиентов ни с историей квартиры, ни с хозяином квартиры. В результате после совершения сделки, Вы можете получить судебную повестку с исковым заявлением о признании проведенной сделки недействительной. Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 10 лет. Не стоит оформлять сделки по доверенности от продавца. Здесь возможны разные варианты: от отзыва доверенности доверителем до фальшивой доверенности. Уберечься от подобных ситуаций можно с помощью адвоката.
Правила при заключении договора купли-продажи недвижимости: 1) Передача денег должна осуществляться только через банковскую ячейку, которая арендована на имя продавца, покупателя и, возможно, агентства. При этом должно быть составлено соглашение о том, кто, в какие сроки и при наступлении каких событий имеет право получить деньги, заложенные в ячейку. 2) В договоре купли-продажи необходимо указывать реальную стоимость квартиры, экономия в данном случае неуместна по той причине, что в случае признания сделки недействительной стороны, участвовавшие в сделке, возвращаются в первоначальное состояние, то есть Вам вернут те деньги, которые указаны договоре, тем более действующее налоговое законодательство предусматривает льготы для приобретателей и продавцов недвижимости.
Что дает "экспертиза квартиры" и какие документы надо проверять? "Экспертиза квартиры", при условии, что она проведена должным образом, позволит вам оценить риски, связанные со сделкой по покупке-продаже данной недвижимости. При этом необходимо обратить внимание на следующие моменты: Во-первых,вам необходимо установить личность продавца-покупателя недвижимости. Для этого попросите предъявить паспорт, и внимательно с ним ознакомьтесь, а также запишите паспортные данные, предупредив, что будете проверять личность через знакомых в милиции. Во-вторых, попросите представить Вам подлинники правоустанавливающих документов и получить с них ксерокопии. Как правило, агентства недвижимости имеют правоустанавливающие документы на квартиры в копиях, а подлинники хранятся у продавца. Аферисты под разными предлогами постараются отказать Вам в этом. В-третьих, не лишним будет побеседовать с соседями, старушками у подъезда (они всегда все про всех знают). Также можно обратиться в отдел милиции и побеседовать с участковым инспектором. В-четвертых, нужно знать также и "историю" квартиры: сколько раз и в каких сделках она участвовала. Самостоятельно провести такую проверку под силу не всем гражданам. Для этого существует большинство риэлтериских фирм, которые проводят проверку документов на квартиру, минимизируя риск продавца (покупателя). Некоторые адвокаты, имеющие узкую специализацию в области гражданского, жилищного права могут квалифицированно подготовить юридическое заключение по сделке.
Агентство требует внести аванс, задаток, залог: какая между ними разница? Аванс - эта денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в счет будущих платежей за выполнение работ, оказание услуг или возмездную передачу имущества. В случае уклонения покупателя от заключения договора аванс остается у продавца. Если же сделка не может быть совершена по обстоятельствам, независящим от воли сторон, то аванс возвращается. Задаток - это денежная сумма, выдаваемая покупателем продавцу в доказательство заключения в дальнейшем договора и в обеспечение исполнения обязательств. Задаток также возвращается в случае, если сделка не может быть совершена по обстоятельствам, независящим от воли сторон. Но если продавец уклоняется от заключения договора, то задаток возвращается покупателю в двойном размере. Более того, виновная сторона обязана возместить другой стороне все понесенные убытки. Залог также является способом обеспечения обязательств и в случае не совершения сделки залогодержатель имеет право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества. О залоге должен быть составлен отдельный договор. Если в качестве залога выступает недвижимое имущество, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Общие условия совершения сделки купли-продажи квартиры
Что является существенными условиями для договора купли-продажи квартиры? 1. Предмет. 2. Цена. Кроме того, существует перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть: - члены семьи продавца, проживавшие вместе с ним, а именно, его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца; - наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане; - поднаниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (до окончания срока договора поднайма). Из этого условия прямо следует, что покупатель, не уведомленный до заключения договора купли-продажи жилья о правах третьих лиц на проживание, вправе требовать расторжения договора.
Кто может быть стороной в договоре купли-продажи квартиры? 1. Физическое лицо. В этом случае документом, удостоверяющим личность, является паспорт или удостоверение личности военнослужащего. 2. Юридическое лицо. Его правоспособность устанавливает нотариус. В этом случае юридическое лицо должно представить устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации, протокол избрания руководителя, протокол общего собрания либо собрания учредителей с решением о передаче имущества определенному лицу. Все эти документы предъявляются при заключении договора в подлиннике либо в виде нотариально заверенных копий. От имени юридического лица действует его представитель. Представитель юридического лица должен предъявить паспорт и доверенность на право совершения сделки.
Кто не может участвовать в заключении договора купли-продажи квартиры? 1. Недееспособные граждане. Лица, признанные судом недееспособными, не могут совершать сделки от своего имени. 2. Ограниченно дееспособные граждане. Они совершают сделки только с согласия попечителя. Если поведение гражданина дает основание для сомнений в его дееспособности, нотариус вправе отсрочить заключение договора купли-продажи квартиры на срок до 1 месяца с целью проверки дееспособности гражданина. Нотариус в этом случае вправе запросить любые органы (например, суд) и любые медицинские учреждения (диспансеры по месту жительства, стационары, где находился гражданин) на предмет установления его дееспособности.
С какого возраста граждане вправе заключать сделки купли-продажи квартиры? Полная дееспособность гражданина наступает с момента достижения им возраста 18 лет. За несовершеннолетних сделки совершают их родители или лица, их заменяющие (усыновители, опекуны, попечители), при этом для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо согласие органов опеки и попечительства. Исключением являются: - лица, вступившие в брак в возрасте до 18 лет (ст. 21 ГК РФ); - лица, достигшие 16 лет и работающие по трудовому контракту (с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия - по решению суда; ст. 27 ГК РФ). Такие лица также могут быть стороной в договоре.
Какое жилое помещение не может быть предметом договора купли-продажи? Предметом договора купли-продажи квартиры может быть только жилое помещение, находящееся в собственности физического или юридического лица. Предметом договора купли-продажи не могут быть 1. Квартира или комната, находящиеся под арестом или запрещением. 2. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя (то есть лица, кому она заложена), а в случае, если договором о залоге установлен запрет на продажу, не может быть продана вообще. 3. Квартира или комната в доме, признанном аварийным или подлежащим сносу или переоборудованию (ст. 73 ЖК РФ).
Комплект документов, предоставляемых гражданами (физическими лицами) при государственной регистрации права и договоров купли-продажи квартиры (жилого помещения).
Документы продавца
1. Заявление о государственной регистрации договора. 2. Документ, удостоверяющий личность. 3. Квитанция об оплате регистрации. 4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное Регистрационной палатой (при отсутствии - необходимо зарегистрировать право собственности в Регистрационной палате) и правоустанавливающие документы. 5. Проект договора - количество экземпляров по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Регистрационной палаты. 6. Справка БТИ. 7. Нотариально заверенное согласие (супруга, супруги) на совершение сделки. 8. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных действующим законодательствам. 9. Письменное согласие сособственников при продаже квартиры находящейся в общей совместной или долевой собственности. 10. Если квартира находится в залоге - письменное согласие залогодержателя. 11. Справка ЖКО о составе семьи, подписанная должностным лицом и заверенная печатью. 12. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество. 13. Акт приема передачи квартиры (если договор это предусматривает).
Документы покупателя
1. Заявление о регистрации договора и права собственности с выдачей свидетельства. 2. Документ, удостоверяющий личность. 3. Квитанция об оплате регистрации. 4. Акт приема передачи квартиры (если договор это предусматривает). 5. Нотариально заверенное согласие (супруга, супруги) на совершение сделки (кроме сделок дарения).
