Обзавестись собственной квартирой или увеличить площадь уже имеющейся, улучшить ее качество, переселиться в другой район или город в нашей стране сейчас можно почти исключительно через сделку купли - продажи. И несмотря на то, что в строительстве за редчайшим исключением используются отечественные материалы и комплектующие, цены на жилье не только остаются высокими, но и продолжают расти. В последнее время все большим спросом и популярностью пользуется именно новое жилье. Но купить квартиру в новостройке, даже продав имеющуюся, по карману далеко не каждому. Чтобы решить эту проблему, можно взять деньги в долг у друзей (если такие есть), попытаться получить ссуду на работе (если дадут) или обратиться за ипотечным кредитом, что пока еще достаточно непривычно для россиян, но совершенно естественно на Западе.

Примечание. В 594 г. до н. э. древнегреческий архонт Солон провел свои знаменитые реформы: отменил поземельные долги и ввел свободу завещания, в результате чего выморочное имущество уже не обязательно переходило к наследникам рода. То есть каждый получил право распоряжаться "собственностью" по своему усмотрению: завещать и отдавать в счет долга. До того в Афинах должник, который не мог заплатить долг, попадал в рабство. Чтобы перевести личную ответственность в имущественную, Солон предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта собственность служит обеспечением долга на определенную сумму. Такой столб назвали ипотекой. По-гречески hypotetheca - подставка, подпорка.

Механизмы ипотеки

Основных моделей ипотечного кредитования всего две, хотя вариантов и схем может быть великое множество. Простая модель представляет собой треугольник: покупатель - продавец - кредитор. Заемщик, он же покупатель, берет в банке кредит под залог приобретаемой квартиры. Банк открывает счет для проведения расчетов с продавцами жилья и обеспечения гарантий расчетов при покупке квартиры в кредит. Покупатель через банк рассчитывается с продавцом за приобретенную квартиру и получает на нее право собственности, после чего в течение договорного срока погашает кредит и проценты по нему. А если заемщику это не удается, то в счет погашения кредита он лишается квартиры. Простота организации такой модели сделала ее широко распространенной и в развивающихся, и во вполне развитых странах, например, в Великобритании, Франции, Испании. Огромную популярность подобный ипотечный механизм (в виде строительной сберегательной кассы - ССК) завоевал в Германии.

Гораздо сложнее двухуровневая модель ипотечного кредитования. В ней основной приток кредитных ресурсов поступает со специально для этого организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Работоспособной такая модель становится лишь при расширенной и четко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка. Здесь не обойтись без помощи государства и, как минимум, его частичного контроля над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Эта модель ипотеки сейчас имеет наибольшее распространение в США, поэтому ее нередко называют американской. Ее основная особенность в том, что ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов.

Интересно, что с конца XIX века и до революции подобная система ипотеки была организована и прекрасно действовала по всей России. После революции об ипотеке, естественно, пришлось забыть, разговоры о ней возобновились лишь в 1991 г. Первый пакет законов об ипотеке был принят в 1996 г., но лишь совсем недавно, в конце августа 2001 г., премьер - министр Михаил Касьянов подписал правила предоставления государственных гарантий по ипотечным облигациям. А это значит, что они появятся на рынке ценных бумаг, и в России начнется реальное становление ипотеки по ее двухуровневой модели. А потом ставки по ипотечным кредитам пойдут вниз, и уже гораздо большее количество россиян сможет воспользоваться этим вариантом приобретения жилья.

Банковская ипотечная программа

Одна из широко рекламируемых программ жилищного ипотечного кредитования - "ДельтаКредит", разработанная Инвестиционным фондом США - Россия. По этой программе фонд предоставляет российским банкам - партнерам долгосрочное финансирование для последующей выдачи ими жилищных ипотечных кредитов физическим лицам на срок до 10 лет. Вот критерии, которым должны соответствовать ипотечные кредитные продукты, чтобы они могли предлагаться через программу фонда:

- максимальный срок ипотечного кредита - 10 лет;

- кредит (в долларах США) составляет 70 % от стоимости жилья, а если первоначальный взнос выше $ 15 000, то может составлять 80 %; процентная ставка фиксируется на весь срок действия договора;

- процентная ставка по кредиту - рыночная (на момент заключения договора); сейчас она равна 13 - 15 %;

- по каждому кредиту осуществляется страхование жизни заемщика, квартиры от риска утраты, права собственности на квартиру;