В российской практике налогообложения физических лиц сложилась интересная ситуация в части возникновения налоговых последствий при покупке жилья. Дело в том, что в нашем государстве человек, приобретающий в собственность квартиру, становится объектом контроля со стороны налоговых органов, что, согласитесь, неприятно. Поэтому рассмотрим некоторые моменты, позволяющие избежать излишнего общения с фискалами.

Прежде всего, следует остановиться на вопросе собственности, а точнее, собственнике приобретаемого жилья. Оптимальным вариантом является оформление купленной недвижимости (квартиры, дома и т. д.) в совместную долевую собственность. Причем, чем больше участников, тем меньше шансов возникновения каких - либо денежных претензий со стороны государства, т.к. произведенные расходы равномерно распыляются между собственниками.

При приобретении квартиры также не следует указывать в договоре, что она приобретается дешевле оценки БТИ (бюро технической инвентаризации), потому что возникающая суммовая разница является доходом и подлежит обложению подоходным налогом. Иными словами, если вы оформляете договор купли - продажи квартиры, в котором обязательно фиксируется стоимостная оценка БТИ, и указываете, что квартира приобретена по цене ниже данной оценки, то в соответствии со ст.2 Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" такая разница является объектом налогообложения. Ее рассматривают как доход, полученный в натуральной форме.

Также при приобретении жилья не стоит подключать "фирмы - однодневки", которые осуществляют оплату за приобретаемую собственность вместо вас, а потом благополучно исчезают. У налоговых органов сложилась хорошая практика по работе с такими материалами - пусть даже фирму не найдут, но нервы вам попортят основательно. Отметим, что для лиц, приобретающих жилье, Законом "О подоходном налоге с физических лиц" предусмотрена налоговая льгота. Важно, что данной льготой вы можете воспользоваться один раз в жизни. Ее смысл заключается в следующем: любой гражданин, приобретающий/строящий жилье, может подать заявление в налоговую инспекцию или в бухгалтерию по основному месту работы. После этого им реализуется право в течение трех лет не уплачивать налог с дохода до 5000 ММРОТ (минимальных месячных размеров оплаты труда), но не более фактических затрат на приобретение/строительство жилья. На сегодняшний день 5000 ММРОТ составляют 417 450 рублей. Расходы по строительству могут исключаться из облагаемого дохода либо в течение года по мере получения физическим лицом доходов, либо один раз при завершении бухгалтерией налоговых расчетов с физическим лицом за истекший год, либо налоговым органом при предъявлении физическим лицом декларации о полученных за отчетный год доходах.

Основанием для расчета льготы являются документы, подтверждающие понесенные доходы. На подлинном документе делается отметка бухгалтерией предприятия либо налоговым органом - ставится штамп вышеуказанных организаций, дата и разборчивая подпись ответственного работника.

Документами, подтверждающими произведенные расходы, могут являться:

- договора с юридическими и физическими лицами на строительство жилья;

- счета на приобретение строительных материалов;

- акты закупки строительных материалов у физических лиц с указанием в них полных сведений об этом физическом лице (фамилия, имя, отчество, адрес местожительства, паспортные данные);

- кредитные договора, квитанции к приходному кассовому ордеру на погашение кредитов и процентов по ним;

- другие документы.

Для предоставления указанной выше льготы договора, заключенные между физическими лицами на приобретение строительных материалов, выполнение работ (услуг), подлежат учету в налоговом органе по месту постоянного жительства физического лица-застройщика. Учет договора производится в присутствии физического лица в день его обращения. Без отметки налогового органа на договоре льгота не предоставляется.

Если вы решили приобрести квартиру за счет средств фирмы, выделяющей вам займ/ссуду на приобретение жилья, то следует действовать следующим образом:

- вначале оформляется договор займа (на десять лет или более), предметом которого является приобретение жилья. Такой кредит льготируется Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц";

- по истечении одного года (двух, трех :) ваша организация списывает долг по вышеуказанному договору (допустим, за большой вклад в развитие фирмы) и уплачивает за вас подоходный налог. При этом оформляется новый договор займа/ссуды, снова лет на десять, на сумму подоходного налога, который следует уплатить с "прощеного" займа. Подобная схема в общем виде определяет законный механизм приобретения жилья, максимально используя денежные средства фирмы.
Автор :  Александр Володин
Источник :  "Экономка"