Представим себе вполне возможную ситуацию. Владелец предприятия расширяет сферу деятельности и принимает решение открыть собственный филиал в очередном городе. Или, уверовав в обещанный подъем экономики, жаждет влиться в славную когорту национальных товаропроизводителей. Предположим, наш предприниматель (назовем его Иван Иванович) желает построить собственный свечной заводик, о котором когда - то (хотя уже в советские времена!) мечтал известный персонаж "Двенадцати стульев" отец Федор. Или: Да мало ли еще какие задумки может попробовать реализовать наш отважный предприниматель, закаленный в постоянных битвах с повседневными неурядицами? Наш предприниматель, разумеется, берется за дело "всерьез и надолго". Поэтому, Ивана Ивановича не устраивает перспектива "пойти в приймы" к какому - то арендодателю, и он начинает подыскивать помещение под производственную базу для приобретения его в собственность. Через несколько недель, Иван Иванович находит Петра Петровича, директора нового акционерного общества "Европейский путь" (бывшего предприятия "Красный маяк"), в прошлом году приватизированного "с участием трудового коллектива". Петр Петрович, ссылаясь на экономический кризис, предлагает нашему бизнесмену купить часть собственности предприятия - большое здание с кое - каким оборудованием - если не по "смешной" цене, то по вполне приемлемой. Только: (тайно помигивая) нужно добавить еще немножко "зеленых" лично Петру Петровичу. Осмотрев объект и прикинув, сколько нужно будет к нему добавить для запуска производства, в порыве безмерного счастья Иван Иванович ударяет "по рукам", подписывает договор купли - продажи, платит деньги за здание, вручает "конверт" Петру Петровичу и начинает обустраивать перспективную деятельность.
Проходит год, второй, уже сделан недешевый ремонт, работает модернизированное оборудование, свечки пользуются большим спросом далеко за пределами региона, доходы растут. И тут: Вдруг, как гром среди ясного неба, Иван Иванович получает вызов в суд по делу о признании недействительным договора купли - продажи. Иван Иванович пробует позвонить по телефону Петру Петровичу, но выясняет, что последний уже месяц как освобожден от должности собранием акционеров за совершенные им злоупотребления. Взять сейчас с него можно приблизительно столько же, сколько с козла молока, ибо герой - труженик отдыхает на заработанные "непосильным трудом" деньги хоть и не на Гавайях, но где - то на побережье Средиземного моря. А свежеиспеченный на кухне бунтовщиков - акционеров руководитель Сидор Сидорович решительно настроен на борьбу со всеми отрицательными последствиями деятельности "негодяя" Петра Петровича, и "договориться" с ним невозможно.
Иван Иванович бросается к юристам. Но даже опытные адвокаты не в состоянии помочь нашему бедолаге. Дело в том, что он по уставу АО вообще не имел права отчуждать недвижимость без предварительного на то согласия собрания акционеров. Ясное дело, суд, не учитывая никаких доводов, признает договор недействительным и обязывает фирму Ивана Ивановича возвратить "Европейскому пути" здание (даже не компенсируя вложенные средств), а предприятие Сидора Сидоровича - вернуть нашему предпринимателю мизерную сумму (разумеется, без израсходованных "зеленых").
Дальше - остановка завода, долги, кредиторы, "дело жизни" рушится, и Ивану Ивановичу остается разве что бродить нищим по горным дорогам, как когда - то это сделал тот самый герой Ильфа и Петрова.
Мы, как и любой нормальный читатель, желаем, чтобы картины, подобные нарисованной, так и остались бы на страницах, а реальный Иван Иванович продолжал бы спокойно зарабатывать честные деньги и поднимать национальную экономику.
Вероятно, не следует руководствоваться известным Первым законом Мерфи: "Если неприятность может случиться, она случится". Поэтому не помешает обратить внимание на определенные моменты, которые необходимо учитывать возможным участникам правоотношений - покупателям недвижимости. Указанные ниже обстоятельства советуем тщательно проверять еще до подписания договора купли - продажи или непосредственно во время заключения сделки.
Правоспособность продавца
Не будем касаться таких вопросов, как необходимость достижения 18 - летнего возраста продавцом - физическим лицом, а также отсутствие любых оснований для возможного признания сделки недействительной вследствие недееспособности гражданина (злоупотребление алкогольными напитками, наркотиками и т. п.) или даже временной его невозможности осознавать свои действия. Это понятно, видимо, всем. Но проверке правоспособности продавца - юридического лица - часто не уделяют достаточного внимания. Поэтому советуем убедиться собственными глазами в соответствии спланированной сделки определенным в уставе продавца целям деятельности юридического лица. Также следует проверить, не противоречит ли сделка купли - продажи данного объекта другим положениям устава, учредительного договора и иным учредительным документам продавца. Не помешало бы и удостовериться, не существует ли установленного каким - либо законодательным актом запрета или ограничения для юридических лиц данной категории совершать подобные сделки.
Полномочия представителя лица, который подписывает договор
Типичная ошибка многих предпринимателей - сразу же воспринимать лицо, имеющее на руках печать предприятия-контрагента и называющее себя, его "директором", как законного и полномочного представителя этого предприятия. Вероятно, и не следует проверять паспорт, служебное удостоверение и прочие документы при подписании договора на сумму сто - двести гривен. Но при заключении крупных сделок необходимо подходить к делу более серьезно. В частности, от любого гражданина, который намерен подписывать договор, следует требовать предъявления паспорта и устанавливать тождественность данного лица с лицом, изображенным на фотокарточке. Если гражданин, подписывающий договор, является руководителем контрагента, необходимо проверить, действительно ли разрешает устав предприятия совершать подобные сделки лицу, занимающему данную должность. Кроме того, нужно требовать документы, удостоверяющие должностной статус руководителя (протокол общего собрания высшего органа о назначении на должность, служебное удостоверение и т. д.). Если от имени юридического лица действует коллегиальный орган (например, правление), проверьте наличие документа, который утверждает его полномочия и распределение обязанностей между членами коллегиального органа (устав, учредительный договор, постановление об избрании должностных лиц и др.).
Желательно ознакомиться с оригиналами указанных документов, а в делопроизводстве покупателя оставлять их копии, заверенные нотариально или подписью ответственного должностного лица и круглой печатью предприятия.
Что касается представителя юридического лица, действующего по доверенности, то следует напомнить, что руководитель филиала, представительства или другого обособленного подразделения предприятия действует не от имени подразделения, которое не может быть стороной договора, а от имени юридического лица и должен иметь при себе доверенность от головного предприятия, заверенную подписью руководителя головного предприятия и печатью предприятия (ст. 66 ГК). Такую же доверенность должен иметь и любой другой работник (или третье лицо), подписывающий договор от имени предприятия. Желательно, чтобы указанная выше доверенность была удостоверена нотариально (даже если договор и не будет оформляться у нотариуса). Это - дополнительная гарантия, поскольку нотариус, который удостоверяет доверенность, проверяет полномочия руководителя, выдавшего доверенность, нормы устава и т. п. Иначе, вероятность того, что сделка будет оспорена, значительно возрастает (например, станет более реальной возможность заявить, что доверенность подписана "неуполномоченным лицом").
Еще один важный момент. Советуем требовать от продавца разрешения вышестоящего органа (собрания учредителей, общего собрания акционеров и т. п.) на продажу, даже если в уставе и нет никаких ограничений для исполнительного органа (директора, правления и др.) относительно сумм или видов договоров, которые могут быть заключены этим органом. Можно подвергнуть сомнению эту точку зрения но, наверное, лучше-таки дополнительная "перестраховка", чем призрачная надежда на победу в возможной "логической дуэли" на суде. Разрешение оформляется в виде документа вышестоящего органа, предусмотренного уставом (например, протокола собрания учредителей), и в нем должны быть отражены все наиболее существенные моменты будущего договора (вид имущества, цена, порядок расчетов и т. п.)
Правовой статус имущества
В данной статье мы не станем касаться порядка приобретения государственного (коммунального) имущества, а также иного имущества, находящегося на "особых" правовых режимах (например, приобретения имущества, которое продается при ликвидации банкрота или при обращении взыскания на имущество государственной исполнительной службой).
Рассмотрим проблемы относительно правового статуса недвижимости, находящейся в частной собственности.
Прежде всего, нужно убедиться, что именно продавец и является собственником имущества. Для этого необходимо тщательно изучить оригиналы документов, которые подтверждают право собственности на имущество (предыдущий договор купли - продажи, свидетельство о приобретении объекта недвижимого имущества на аукционе и т. п.). На документе о праве собственности должна быть соответствующая регистрационная запись Бюро технической инвентаризации (или к нему, как неотъемлемая часть, прилагается регистрационное удостоверение БТИ). Кроме того, советуем покупателю требовать от продавца предоставления справки - характеристики БТИ на объект, который предлагается к продаже (даже если нотариальное удостоверение договора не планируется), а также принять участие в процессе выдачи указанной справки и получении другой необходимой информации от БТИ (например, о предыдущих изменениях в составе собственников).
Другое крайне важное обстоятельство - отсутствие любых обременений объекта недвижимости. В первую очередь, речь идет об отсутствии залога или ареста (нужно в любом случае потребовать "свежую" справку государственной нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение, то есть датированную числом заключения сделки, а не месячной давности). Сложнее выяснить, отсутствуют ли обременения недвижимости иными имущественными правами третьих лиц (аренда, безвозмездное пользование и т. п.). Для избежания неприятностей советуем проверить по всем возможным источникам информацию об отсутствии подобных прав. Кроме того, в договор купли - продажи необходимо внести жесткие тарифные санкции за нарушение продавцом условия, касающегося обязательного предупреждения покупателя о правах третьих лиц на объект продажи.
В заключение обращаем внимание еще на два момента. Для продавцов - физических лиц - необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (на продажу имущества, приобретенного на протяжении брака). Если же объект недвижимости был выкуплен продавцом вместе с другим имуществом государственного предприятия в процессе приватизации, не помешает изучить все условия договора с органом приватизации и убедиться, что: продавец полностью рассчитался за приобретенное имущество; он выполняет другие условия договора с государственным органом; предлагаемая сделка по продаже не противоречит условиям договора о приватизации.
Реальное состояние имущества
Покупатель почти всегда уделяет серьезное внимание проверке состояния имущества, в том числе и вопросам перспективных затрат (ремонт, восстановление и т. п.). Однако, целесообразно будет не только тщательно осмотреть объект собственными глазами, но и посоветоваться со специалистами (например, квалифицированными риэлторами), а также получить на руки надлежащим образом составленные документы об оценке реальной стоимости имущества. Это поможет в будущем, например, при передаче имущества в залог для получения кредита. Кроме того, напоминаем: при оформлении договора купли-продажи по цене, которая явно не соответствует рыночным ценам и реальному состоянию имущества, вероятность того, что сделка может быть оспорена в будущем, возрастает.
Земельный участок
Вопросам проверки прав продавца на земельный участок под объектом недвижимости очень часто не уделяют внимания, по ошибке считая, что земельные проблемы легко будет решить уже после заключения договора. Поэтому в договоре купли - продажи недвижимого имущества одновременно должен быть решен вопрос о переходе права собственности или права пользования земельным участком (с указанием размеров участка, плана расхождения). Это касается не только участка, находящегося непосредственно под сооружением, но и прилегающего к объекту, который, например, может использоваться для стоянки автотранспорта.
Если продавец передает только часть своего земельного участка, то у него в перспективе может возникнуть соблазн чинить различные препятствия в проезде (проходе) работников покупателя через собственный участок, прокладке коммуникаций и т. п. Под этим предлогом от покупателя могут требовать, например, внесения дополнительных платежей "на благоустройство", "за общее пользование землей" и др. Как известно, сервитутные права недостаточным образом урегулированы в законодательстве. Поэтому для избежания проблем считаем целесообразным заключить между продавцом и покупателем отдельное "сервитутное" соглашение с соответствующими гарантиями сторон и штрафными санкциями за нарушение обязательств. В указанном соглашении следует решить все возможные в данной конкретной ситуации вопросы, например, относительно обязанности продавца обеспечивать бесплатное и беспрепятственное использование покупателем пешеходных и автомобильных дорог, определенных объектов инженерной инфраструктуры, права покупателя на прокладку и эксплуатацию различных коммуникаций, доступа на земельный участок соответствующих служб и т. д.
Коммуникации, снабжение ресурсами
Потенциальный покупатель недвижимости понимает, что по договору купли-продажи он станет собственником всех инженерных сетей, расположенных внутри здания. Но все - таки стоит хорошенько подумать о том, каким образом будет осуществляться ресурсоснабжение и предоставление коммунальных услуг уже после въезда. Спустя некоторое время у нового собственника могут начаться неприятности. Например, неожиданно отключается отопление или электричество, несмотря на исправную оплату всех счетов. Или продавец начинает требовать внесения дополнительных сумм на ремонт "внезапно умершего" канализационного коллектора, угрожая общим потопом в море грязи. Поэтому необходимо предварительно выяснить вопросы, касающиеся работы всех коммуникаций (газ, энергоснабжение, холодная и горячая вода, канализация, отопление), в частности, определить, кто является собственником коммуникаций от распределительных пунктов до сооружения: снабжающая организация или продавец.
Если это - снабжающая организация, обратите внимание на качество ее работы в соответствующем регионе и позаботьтесь о заключении отдельных договоров на снабжение (предоставление услуг), а также о будущем установлении счетчиков.
Сложнее обстоит дело, если собственником "входных" сетей является продавец. В этом случае необходимо одновременно с покупкой здания выкупать у продавца коммуникации до "точки подключения" или брать их у него по отдельному договору в долгосрочную аренду (безвозмездное пользование) на большой срок, например, на 50 лет. В договоре нужно обратить внимание на возможность отключения продавца снабжающей организацией (например, за неуплату), поэтому не помешает предусмотреть соответствующие штрафные санкции и порядок компенсации возможных убытков. В зависимости от обстоятельств могут быть и альтернативные варианты: самостоятельное обустройство некоторых коммуникаций, оборудование собственной мини - котельной и т. д.
Заключение и исполнение договора
В завершение следует дать некоторые рекомендации относительно формы договора купли - продажи недвижимости и порядка его заключения.
1. Удостоверять договор рекомендуется нотариально, хотя такая процедура и не обязательна, если продавец и покупатель являются юридическими лицами негосударственной формы собственности. Покупатель при этом получит дополнительные гарантии вследствие тщательной проверки нотариусом всех обстоятельств заключаемого договора. Напомним, что действия нотариуса контролируются органами юстиции, и в случае недобросовестности он рискует, как минимум, потерять работу. Пусть вас не пугают дополнительные расходы.
2. Необходимо учесть перед подписанием и при заключении договора все замечания, высказанные выше. Для этого следует провести тщательную предварительную проверку всех документов и обстоятельств с участием компетентных юристов (даже в случае нотариального удостоверения сделки).
3. Одновременно с договором купли - продажи недвижимости нужно заключить все другие сопутствующие договоры и получит от продавца документы, о которых шла речь (например, относительно земли, сервитутов, снабжения ресурсами, предоставления коммунальных услуг).
4. Настоятельно советуем покупателю избегать даже частичной предоплаты за имущество до подписания договора. Для гарантий продавца лучше включить в договор значительные штрафные санкции за возможную задержку оплаты, а также указать, что право собственности переходит при условии передачи имущества по акту после 100 % оплаты. Частичная предоплата возможна только при условии тщательной проверки платежеспособности продавца, предоставления определенных встречных гарантий.
Надеемся, что эти советы будут полезны. Однако, обращаем внимание, что дать универсальный инструмент для предупреждения всех возможных у покупателей недвижимости неприятностей в небольшой статье невозможно. Поэтому советуем реальные сделки с недвижимостью заключать и исполнять с участием квалифицированных специалистов (юристов, риэлторов, специалистов в области соответствующей производственной деятельности и т. п.). Поверьте: скупой, действительно, платит дважды.
Автор : Сергей Подзе
Источник : Газета "Бухгалтерия"
|
