Достаточно часто граждане задаются вопросом, каким образом осуществляется государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, ограничения (обременения), перехода прав юридических лиц на недвижимое имущество, а также сделок с участием юридических лиц, в том числе ипотеки, если залогодержателем является юридическое лицо. Несомненно, ответ не будет простым, потому как ни для кого не секрет, что зачастую сделка, где участие принимает юридическое лицо, является материально затратной, и дабы обезопасить участников рынка недвижимости возникает необходимость разъяснения некоторых нюансов, связанных с нововведениями в законодательстве.
Государственная регистрация прав осуществляется в соответствии с Федеральным законом ?122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и включает в себя, в том числе правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.
Поскольку в соответствии с законом решение принимается государственным регистратором по результатам правовой экспертизы представленных документов, несколько слов о новых требованиях и возможностях по перечням документов.
Известно, что регистрация прав носит, так называемый, «заявительный» характер, то есть осуществляется на основании заявления правообладетелей, сторон договора, его (их) представителей, действующих на основании нотариально удостоверенных доверенностей, а также заявления нотариуса либо судебного пристава-исполнителя.
При личном обращении физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность, представитель, кроме того, – нотариально удостоверенную доверенность.
Представитель юридического лица, имеющий право действовать от его имени без доверенности, на сегодня предъявляет документ, удостоверяющий личность, учредительные документы юридического лица, нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица либо копии учредительных документов, заверенные лицом, имеющим право действовать от имени юридического лица без доверенности, и печатью юридического лица (при наличии печати). Представитель юридического лица, кроме того, доверенность.
Ранее возможность представлять копии учредительных документов, заверенных только подписью лица, имеющего право действовать без доверенности, и печатью отсутствовала. Принимались только нотариально заверенные копии, что требовало больше времени и финансовых затрат на подготовку документов.
Кроме того, обязательным документом, необходимым для государственной регистрации права юридического лица либо сделки с его участием, в том числе договора долевого участия, является выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, которая позволяет получить необходимые сведения о юридическом лице, его учредителях, участниках, уставном капитале, ИНН и т.д.
На сегодня закон предусматривает, что такие выписки государственные регистраторы запрашивают из налоговых органов самостоятельно используя систему электронного межведомственного взаимодействия, что упрощает сбор документов для заявителей – юридических лиц и обеспечивает максимальную актуальность документа.
К пакету документов, предоставляемых на государственную регистрацию договоров долевого участия, добавились договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо договор поручительства за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику.
Кроме того, совсем недавно закон обязал застройщиков предоставлять документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования либо документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.
Таким образом, пакет документов для застройщиков расширился.
На что хочется обратить внимание в связи с этим.
Действующим законодательством установлены требования, предъявляемые к страховщикам и поручителям.
Так, если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.
В случае прекращения поручительства застройщик обязан уведомить участников не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности путем:
- участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
- заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.
Застройщик за свой счет до заключения договора долевого участия осуществляет страхование и обязан довести до участников условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации.
Условия страхования определяются Правилами страхования и осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства, чьи денежные средства привлекались для строительства. Замена допускается в случае уступки права требования по ДДУ с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.
Договор страхования считается заключенным со дня регистрации ДДУ и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику ДУ. При этом, договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2 лет по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи жилого помещения.
Соответствие представленных договора поручительства и договора страхования перечисленным требования закона является предметом правовой экспертизы документов, как и соответствие страховщика и поручителя.
На сегодня, соответствие страховщика или поручителя закону в Управлении Росреестра по Республике Татарстан проверяют, сверяясь с перечнями банковских и страховых организаций, соответствующих закону, предоставляемыми Центробанком России. Указанные перечни, а также нотариально удостоверенные копии лицензий, правил страхования и других документов могут предоставляться самими застройщиками. В случае необходимости, сведения о соответствии страховщиков, поручителей закону запрашивается в Управлении жилищной политики исполнительного комитета муниципального образования города Казани, которому переданы функции по контролю и надзору в области долевого строительства в г. Казани, а также в Департаменте страхового рынка Центробанка России.
Поскольку закон не содержит точной информации о форме документа, подтверждающего уплату страховой премии (части страховой премии), и документа, подтверждающего оплату вознаграждения по договору поручительства, на государственную регистрацию ДДУ в качестве таковых принимаются платежные документы, содержащие сведения о плательщике и получателе, а также сумме выплаты, равной указанной в соответствующем договоре страхования (договоре поручительства), либо письмо страховщика о поступлении соответствующей суммы.
В завершении хотелось бы отметить, что, заключая договор долевого участия, сегодня заинтересованные лица должны приложить максимум усилий к получению полной информации о благонадежности застройщика и наличия всей разрешительной документации.
