1. Равноценный. В этом случае производится обмен одинаковых, т.е. равноценных квартир в разных районах. 2. Съезд. Обмен нескольких квартир на одну. 3. Разъезд. Обмен одной квартиры на несколько. 4. Неравноценный обмен. В этом случае при обмене меньшей жилплощади на большую и наоборот появляется такое понятие, как доплата за разницу в квадратных метрах и за разницу в качественных показателях объектов, принимающих участие в обмене. Доплатой, помимо денег, могут быть автомобили, гаражи, дачные участки. Процедура обмена (включая оформление документов) зависит от формы собственности на квартиры, участвующие в сделке.
Обмен приватизированных квартир
Когда квартиры являются собственностью хозяев, возможна продажа квартиры с одновременной покупкой новой (или новых квартир). Так называемая альтернативная покупка. Продажу и покупку квартир в этом случае лучше осуществить с помощью риэлторской фирмы. Такой метод обмена значительно сокращает время поиска нужного варианта, дает возможность оперативного проведения многоступенчатых сделок и оформляется договорами купли-продажи.(образец договора купли-продажи) Если вариант обмена найден самостоятельно, то в случае с приватизированными квартирами заключается договор мены,(образец договора мены) т.е. граждане меняются собственностью, и в момент регистрации договора жилплощадь одного собственника переходит в собственность другой стороны, и наоборот. При этом комплект документов должен быть таким же, как и при сделке купли-продажи. При заключении договора мены госпошлина составляет 1,5% от стоимости большей квартиры по оценке БТИ. Если обмен проведен через куплю-продажу, то госпошлина - 1,5% от стоимости каждой квартиры, участвующей в сделке, по цене, указанной в договоре. Оба договора (мены и купли-продажи) вступают в силу после регистрации. Следует обратить внимание на то, что члены семьи собственника, постоянно зарегистрированные (прописанные) в данной квартире, в соответствии со ст.292 ГК РФ имеют право проживания и пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета. Согласно федеральному закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", данное обстоятельство является обременением, что также регистрируется в Комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок вместе с регистрацией сделки отчуждения. Члены семьи собственника обязательно должны давать письменное согласие при заключении сделки (мены или купли-продажи). Но снятие с регистрационного учета зависит только от их желания.
Стороны по договору мены предоставляют следующий комплект документов: 1. Заявление о государственной регистрации договора. 2. Документ, удостоверяющий личность. 3. Квитанция об оплате регистрации. 4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное Регистрационной палатой (при отсутствии - необходимо зарегистрировать право собственности в Регистрационной палате) и правоустанавливающие документы. 5. Проект договора - количество экземпляров по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Регистрационной палаты. 6. Справка БТИ. 7. Нотариально заверенное согласие (супруга, супруги) на совершение сделки. 8. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных действующим законодательствам. 9. Письменное согласие сособственников при продаже квартиры находящейся в общей совместной или долевой собственности. 10. Если квартира находится в залоге - письменное согласие залогодержателя. 11. Справка о составе семьи, подписанная должностным лицом и заверенная печатью. 12. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество. 13. Акт приема передачи квартиры (если договор это предусматривает).
Процедура обмена двух неприватизированных квартир.
1. В районном бюро обмена получить бланки заявления об "обмене жилплощади". 2. С заполненными заявлениями каждому надо пойти в свое домоуправление (ДЭЗ, РЭУ, ЖКО), подписать их у бухгалтера, у начальника и заверить печатью. 3. С заявлениями, подписанными всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую квартиру, включая временно отсутствующих, обменивающиеся стороны возвращаются к инспектору бюро обмена. Помимо заявления, наниматели должны принести копию договора о найме, документ из ДЭЗа с отметкой о регистрации, с перечислением всех проживающих в этой квартире, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если над кем-то из участников сделки установлена опека или попечительство, надо принести письменное согласие органов опеки и попечительства. 4. Эти документы передаются на рассмотрение жилищной комиссии. После вынесения положительного решения все совершеннолетние участники сделки, взяв паспорта, при необходимости - военные билеты, свидетельства о рождении детей, лично приходят в бюро обмена и получают обменные ордера. С этого момента обмен вступает в законную силу. Если после получения ордеров одна из сторон отказывается от обмена, производится принудительный обмен в судебном порядке.
Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную.
Граждане обмениваются своими правами и обязанностями: бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником приватизированной квартиры, полученной им по обмену, а бывший собственник в обмен на свое право собственности получает право найма и становится нанимателем. При этом бывший собственник не может приватизировать полученную по обмену квартиру, поскольку он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Обычно обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится через бюро обмена таким образом: - приватизированная квартира как собственная отчуждается в установленном законом порядке, т.е. путем договора дарения или купли-продажи в пользу лица, въезжающего в эту квартиру; - неприватизированная квартира предоставляется по договору жилищного найма (в данном случае обмена), т.е. по ордеру.
При обмене квартир сторона по договору не являющаяся собственником обмениваемой квартиры предоставляет следующие документы: 1. Заявление о государственной регистрации договора. 2. Документ удостоверяющий личность. 3. Квитанция об оплате регистрации. 4. Ордер на квартиру. 5. Заявление об обмене жилой площади 6. Проект договора - количество экземпляров по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один для Регистрационной палаты. 7. Справка БТИ. 8. Нотариально заверенное согласие (супруга, супруги) на совершение сделки. 9. Согласие органа опеки и попечительства на обмен жилого помещения на несовершеннолетних членов семьи проживающих и прописанных в обмениваемой квартире необходимо в том случае, если в результате обмена следует ухудшение жилищных условий. 10. Справка о составе семьи, подписанная должностным лицом и заверенная печатью. 11. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности. 12. Акт приема передачи квартиры (если договор это предусматривает).
Обмен не допускается:
- если право пользования, владения и (или) распоряжения на квартиру оспаривается в судебном порядке; - жилье является предметом залога; - если на него наложен арест; - обмен носит корыстный или фиктивный характер; - квартира находится в доме, подлежащем капитальному ремонту с выселением граждан, сносу, реконструкции или переоборудованию под нежилые цели; - дом грозит обвалом; - квартира по решению собственника государственного, муниципального или общественного жилищного фонда относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (служебный, предназначенный под общежития и т. д.); - жилищные условия одной из сторон ухудшаются, из-за чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
