ENGLISH  Поиск по сайту   Пресса   Каталог сайтов РТ   Погода   Гостевая книга     Контакты   
Моя Казань - работа и бизнес в Казани... Моя Казань - экономика, работа, бизнес Казани... Герб портала Моя Казань
   Экономика и Бизнес / Рынок недвижимости / Статьи по недвижимости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

 
Купля-продажа недвижимости
 
Поиск объявлений
Добавить объявление
 
 
Регистрация
 
Организация
Забыли пароль?
 
 
Каталог предприятий России
 
Организации
 
Поиск организаций
 
Название организации  :
Раздел : 
Агентства недвижимости
Жилищные инспекции
Земельные инспекции
Оценка недвижимости
Строительные организации
Проектные и дизайнерские организации
Нотариусы
Безопасность
Страхование
 
 
Полезная информация
 
Законодательство
Статьи
Документы
 
 
Форумы
Бизнес и финансы
Форум о политике
Форум "Недвижимость Казани"
Реклама
$GARIN_SAPE
Сервисы
Создай свой сайт
  Игровой сервер
  Реклама на Kazan.Ws 
  Справочная информация
  Экономика и бизнес
  Общество
  Наука и образование
  Дом и семья
  Отдых и развлечения
  Культура и искусство
  Здоровье и спорт
  Услуги
Реклама
 
Как рождается долгострой
 

Приведение городской нормативной базы в соответствие с принятым Госдумой Земельным кодексом затягивается. Все это время действует вынужденный мораторий на устаревший порядок получения "пятен". Строители томятся в ожидании, когда же можно будет приступить к новым проектам. Населению же гораздо интереснее судьба уже строящихся объектов и оплаченных квартир. Перипетии с жильем от "Росглавматериалов" заставляют задуматься о том, что и кто мешает строителям сдавать свои объекты качественно и в срок.

Перед землей все равны

Принятия Госдумой Земельного кодекса строители ожидали, затаив дыхание. Казалось, еще чуть - чуть - и наступят золотые времена. Напомним, что главные надежды были связаны с возвращением частной собственности на землю, что способствовало бы развитию ипотечного кредитования и улучшению инвестиционного климата.

На деле вышла заминочка. Чисто, так сказать, организационная. Внедрению в жизнь новых прогрессивных воззрений на землю пока препятствуют заметные нестыковки некоторых статей общегосударственного Земельного кодекса с соответствующим законотворческим наследием на местах. Необходимость увязки петербургских законов с федеральной нормативной базой почти на месяц заморозила работу ИТК по целевому выделению участков под застройку. На данный момент городские власти в целом одобрили изменения в регламенте этого процесса. И все-таки на окончательную доработку может уйти еще какое - то время.

Придется заполнить образовавшийся вакуум некоторыми распоряжениями технического характера. Планируется внести изменения в распоряжение N 678 - р от 1997 года, касающееся порядка получения объектов на инвестиционных условиях. Например, к работе комиссии должны быть привлечены представители Управления государственной вневедомственной экспертизы, на которых ляжет ответственность за внесение изменений в градостроительную документацию. Возможен вариант технического распоряжения о заключении договора аренды на изыскательские работы. Это позволит инвестору разрабатывать "пятно" до получения Акта о выборе земельного участка. Дело в том, что появление этого Акта в пакете Инвестиционно - тендерной документации еще только планируется. Он будет подписываться непосредственно на заседаниях ИТК, если застройщик получит разрешение на реализацию проекта.

Председателю Комитета по строительству затем предстоит его утвердить специальным распоряжением. В заботах о совместимости городских законов с федеральными администрация не упустила из виду и необходимость корректировки цен, по которым город будет продавать земельные участки собственникам расположенной на них недвижимости.

Уже вступило в силу распоряжение N 1 191 - ра "Об установлении цены земли в Санкт - Петербурге". Его необходимость также вызвана отклонениями существовавших расценок с рекомендованными в Земельном кодексе. Оказалось, что питерские цены сильно завышены. Пришлось вернуть их в русло Земельного кодекса, то есть в диапазон 5 - 30 ставок земельного налога. Вместо прежнего ценового коридора в 12 - 112 ставок стало 12 - 30. При этом существенной уценки удостоились земельные участки в историческом центре города, что позволяет специалистам прогнозировать всплеск активности со стороны многих частных компаний и банков.

Достоянием истории уже стали и наценочные коэффициенты 1,5 и 2, которые использовались при определении цен на землю в особо привлекательных городских ареалах. К ним традиционно относятся территории вдоль оживленных магистралей и вокруг станций метро. Приятным сюрпризом для граждан, приватизирующих участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), стала отмена доплат по прогрессивной шкале за излишки площади сверх лимитированных 12 соток. Курс на обеспечение равных условий для покупателей земли, закрепленный в федеральном Земельном кодексе, обернулся для некоторых и утратой уже ставших привычными льгот.

Среди потерпевших оказались приватизированные предприятия. Если раньше акционированные заводы, НИИ, универсамы и прочие подобные им структуры могли выкупать у государства занимаемые участки всего по 10 ставок земельного налога, невзирая на то, в какой ценовой зоне они числятся, то теперь их амбиции будут регулироваться общими для всех правилами и ценами. Обеспечение равных прав для частных компаний и приватизированных предприятий, по мнению специалистов агентства "Аркада", должно положить конец предпосылкам для ценовой дискриминации и устранить соблазн спекулировать земельными участками.

Все как сговорились...

Какими бы умудренными и добропорядочными ни были строители и девелоперы, строить без сучка и задоринки им мешают вполне объективные причины. Сами строители часто любят кивать в сторону городской администрации в лице соответствующих комитетов. В частности, по вине КГИОП строительные компании нередко вынуждены задерживать начало реализации проектов.

Происходит это из - за принятого порядка в получении разрешительной документации. Сначала выходит распоряжение губернатора о разрешении застройки "пятна" в центре города, и лишь потом наступает очередь Научно - экспертного совета по охране культурного наследия. В случае его несогласия, строителям приходится серьезно перерабатывать концепцию проекта, что может привести к задержке строительства на долгие месяцы.

Другой причиной часто называют проблемы, связанные с инженерной подготовкой территорий. Любой сбой финансирования из городского бюджета на эти цели негативно отражается на процессе строительства. Нарекания звучат и в адрес территориальных управлений. Как известно, на первичном рынке весьма распространена практика замены до 50 % средств отчислений на инфраструктуру работами по благоустройству территорий, расселений и реконструкцию. Зачастую эти работы делаются еще до начала реализации основного проекта. Однако актов о выполнении от местной администрации приходится ждать порой по несколько месяцев уже после завершения стройки. А их отсутствие означает невозможность закрытия договора с городом о выполнении инвестиционных условий. Отсюда - срывы официальных сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

Еще более непредсказуемы ситуации, когда на строительном "пятне" располагаются здания с арендованными площадями. На выполнение распоряжения губернатора о расторжении договоров аренды и освобождении территории под застройку уходят, чуть ли не годы. Имеются даже прецеденты отмены распоряжения о строительстве.

И наконец, едва ли не самая больная тема для строителей - взаимоотношения с естественными монополистами. Узкими местами специалисты называют проблему подачи тепла на строительные объекты. Долго приходится дожидаться получения и согласования ТУ (технических условий). Формально дом построить можно, но без подключения его к инженерным сетям он остается в сомнительном статусе полуфабриката.

Смущает строителей также стоимость подключения объекта, которую запрашивает АО "Ленэнерго". Иногда она соотносима с рыночной ценой участка под застройку. Обеспечить рентабельность строительства в этих условиях - задачка не из легких. Общественные слушания, внедренные относительно недавно с тем, чтобы учитывать мнения граждан о предстоящем строительстве, почти всегда заканчиваются для строителей на минорной ноте. В лучшем случае их обязывают внести серьезные изменения в проект, что удорожает строительство и оттягивает его начало.

В худшем случае возможно и вовсе скандальное развитие сценария. Так или иначе, но городским властям, похоже, импонирует вариант, при котором борьбу со срывами сроков строительства компании начали бы с самих себя. На это указывают шаги соответствующих комитетов, направленные на ужесточение требований к застройщикам, затягивающим свои стройки века. Комитет по строительству уже разрабатывает систему штрафных санкций для нарушителей. Одновременно составляется база данных по городским долгостроям. Меры воздействия рублем планируется применять с нового года. Власти призывают строителей за оставшееся время наверстать упущенное и начать строить по - новому, то есть качественно и в срок, с 1 января. В противном случае администрация грозится решительно бороться с нерадивыми зодчими. Вплоть до расторжения инвестиционных договоров, изъятия объектов и даже до подачи судебных исков с целью взыскания ущерба за неиспользование земли в пользу города.

На Бога надейся, а сам не плошай

Так или иначе, но бытует мнение, что инвесторы, мягко говоря, не в полной мере освоили науку грамотного маркетингового подхода к такому сложному процессу, как строительство. Это приводит к появлению плохо просчитанных проектов, реализация которых превращается в муку, как для самих строителей, так и для частных инвесторов - дольщиков.

К самым распространенным и принципиальным ошибкам специалисты относят просчеты на самом раннем этапе - подготовке инвестиционного проекта. Если бы строители более ответственно подходили к выбору "пятна" застройки, адекватно оценивали перспективность намеченного к строительству типа жилья, четко представляли, на какой социальный слой населения оно рассчитано, срывов сроков сдачи объектов было бы значительно меньше. Ставшая хронической за несколько, последних лет угроза затоваривания первичного рынка диктует компаниям необходимость проводить масштабные и комплексные маркетинговые исследования.

Приступать к строительству, не изучив ценовую конъюнктуру рынка, соответствие района строительства и параметров будущего жилья динамике соотношения спроса и предложения, значит, испытывать судьбу. Если даже проект каким - то чудом удастся довести до логического завершения, скорее всего его рентабельность рискует оказаться в лучшем случае близкой к нулю. В худшем - дело может обернуться значительными финансовыми потерями, грозящими привести к банкротству строительной фирмы.

Финансирование строительства - вообще отдельная и, к сожалению, болезненная тема для первичного рынка жилья. По мнению специалистов агентства "Аркада", сейчас наступили времена, когда риски резко возрастают, если фирма не располагает достаточным начальным капиталом. Времена, когда в надежде на повышенный спрос, компании пытались обойтись лишь привлеченными от дольщиков средствами, давно остались позади. Сейчас это расценивается не иначе как авантюра.

Тем не менее, еще бывают случаи, когда компания задумывается о проблеме привлечения инвестиций лишь после того, как уже получила разрешение на строительство. Ведь формально действующее законодательство не обязывает фирму раскрывать источники финансирования проекта. Достаточно представить бизнес - план и банковские гарантии, не вдаваясь, так сказать, в "интимные" подробности. Однако и наличие средств само по себе не гарантирует строительной компании безоблачное претворение планов в жизнь. Необходимо еще рационально эффективно ими распорядиться. Оптимальное управление финансовыми потоками во время строительства, особенно в случае одновременного возведения нескольких объектов, которые находятся на разных стадиях готовности, для большинства компаний остается весьма трудной задачей. Это и понятно, если учесть, что перебои в финансировании возможны даже из - за неочевидной ошибки в формировании объекта.

Для того чтобы учесть и скоординировать во времени и пространстве массу факторов, необходимы опыт и научный подход. По мнению специалистов, залог успеха сейчас состоит в творческом, гибком подходе строителей к объединению "древа жизни" с "сухой" теорией. Порядок в документации - один из примеров. Многие фирмы на своем горьком опыте успели понять, чем чреваты юридически неурегулированные отношения, к примеру, заказчика и подрядчика (субподрядчика). Рано или поздно правовая аморфность договоренностей приводит к возникновению взаимных претензий. Возможны и двойные продажи квартир, незакрытые акты приема - сдачи работ и даже судебные тяжбы. Печальным же итогом неизменно становится затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что тормозит получение дольщиками права собственности на уже готовые квартиры. Автор :  Андрей Мельников
Источник :  "Строй бизнес Маркет"

Люди нашего города
Я ищу

В городе В возрасте
от   до
Виды города
Казань: Вокзал
Погода в Казани
 
Курсы валют
 
Телепрограмма
 
 
Тесты online
 
Статистика
RIN.ru
Реклама
 Copyright © "Моя Казань" 2001-2008.
adv@mail.rin.ru