На сегодняшний день решать проблему жилья для жителей нашей страны возможно только при помощи долгосрочного кредитования. Новые схемы привлечения заемных средств на продолжительный период с целью осуществления жилищных программ сводятся сейчас к ипотеке. Смысл воссоздания системы ипотечного кредитования, которая с успехом функционировала в дореволюционной России и до сих пор оправдывает себя во многих странах - на лицо. Но, внедряя сейчас все-таки новый для нас кредитный механизм, не стоит забывать о существовании прежних методов, сохранение и развитие которых в условиях современной рыночной экономики является необходимым.
Ипотека - так часто употребляемое теперь слово - означает залог недвижимости, который передается кредитной организации в качестве подтверждения возврата ссуды и уплаты процентов по ней. Обеспеченная ипотекой ссуда, как правило, берется с целью приобретения другой недвижимости. Развитие ипотеки в нашей стране обусловлено тем, что в столь нестабильной политической и экономической атмосфере недвижимость является одним из немногих предметов, обладающих реальной ценностью. А помимо этого, механизм ипотечного кредитования при правильном функционировании способен полностью сам себя финансировать. Эти и другие положительные качества по праву выдвигают ипотеку на видное место, особенно в случаях, когда приобретается жилье. То, что программа жилищного ипотечного кредитования уже вступила в силу, и некоторые семьи смогли обеспечить себя жилплощадью, есть заслуга всех тех, кто принимал непосредственное участие в развитии столь важной программы.
Но, важно учитывать, что на практике введение ипотеки сопряжено со многими трудностями. Например, до сих пор не существует единого земельного кадастра, дающего возможность правильно оценивать конкретный участок земли и, следовательно, постройку на нем. Кроме того, почему - то в нашей стране кредитуется потребитель жилья, а не застройщики и инвесторы, которые как это принято в других странах, после завершения строительства распродают жилплощадь покупателям. А ведь именно такой подход способствует самоокупаемости данного механизма кредитования. Ипотечный займ во всем мире предоставляется сроком на 10 - 25 лет. У нас период сокращен до 3 - 10 лет.
Помимо этого, серьезным препятствием на пути внедрения новой программы обеспечения жильем являются сами люди, нуждающиеся в жилье. Вернее тот самый средний класс, члены которого живут на зарплату. Банку сложно установить кредитоспособность таких граждан, так как не ясно, что заработают люди в следующем месяце. Эту трудность можно устранить лишь после того, как в стране появится закон, устанавливающий истинный размер прожиточного минимума, не облагаемого налогом. Существует даже мнение о том, что в сумму прожиточного минимума надо включить и те средства, которые покупатель квартиры будет в среднем ежемесячно вносить в банк в качестве погашения выданного ему на покупку квартиры займа. То есть нормальное функционирование ипотечного жилищного кредитования возможно при наличии двух основополагающих условий: рынка земли, пусть даже переданного в долгосрочную аренду и рынка рабочей силы, где каждый работник обеспечен справедливой оплатой своего труда (прожиточным минимумом).
После осуществления приватизации появились такие схемы кредитования, при которых в качестве ипотеки выступает старое жилье, но и здесь присутствует масса сложностей, связанных в частности с махинациями, из - за непродуманной изначально правовой базы. Вообще, ключевой задачей правительства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска. Для этого, кстати, не требуется государственных субсидий.
|