Закономерности становления и развития рынка недвижимости
Наиболее распространенное объяснение роста цен на жилье - общий рост цен в экономике (инфляция). Но мы исключаем этот фактор тем, что все цены переводим в долларовое выражение. Тогда возникает соблазн попытаться связать рост долларовых цен на жилье с изменением покупательной способности доллара. Действительно, доллар не является абсолютно стабильным измерителем: в отдельные периоды его покупательная способность в России стремительно росла (1992 г.), в другие (1993-1997) - в основном снижалась. Но именно в 1992 году рост цен на жилье происходил наибольшими темпами, хотя выдвинутая гипотеза предполагает обратное (при понижении покупательной способности доллара цены в долларовом выражении должны расти, а при повышении - снижаться). Следовательно, изменение покупательной способности доллара и цен на недвижимость не совпадали по направлению, и этот фактор не объясняет наблюдаемые процессы.
Предположим, что темпы инфляции и темпы девальвации совпадают. Тогда, при прочих равных, долларовые цены должны были быть постоянными (при любом изменении рублевых). Но если цены в долларовом выражении в большинстве городов непрерывно росли, то существует более фундаментальная причина этого явления. Очевидно,существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных, дорыночных с последующей стабилизацией на уровне "мировых" рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке.
Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий.