Не получив владения, покупатель приобретает не собственность, а титул покупателя, обязательственное право, которое позволяет ему заявлять требования к продавцу. Так, рассматривая иск лица, купившего квартиру на торгах, о выселении лица, занимавшую купленную квартиру, суд обоснованно не признал собственником квартиры покупателя, не получившего владения после продажи квартиры на торгах, поскольку она ему не передавалась.

Согласно ст. 566 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу, свидетельствующему об исполнении этого обязательства сторонами. Таким образом, до подписания документа о передаче договора купли-продажи не может считаться исполненным, а государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не может быть осуществлена.

Если предметом договора купли - продажи или мены является жилое помещение, то необходим документ с указанием лиц, проживающих в данном жилом помещении. Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения, и их прав является существенным условием договоров купли - продажи и мены жилых помещений. К указанной категории относятся, например, члены семьи собственника, в том числе и несовершеннолетние лица, наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты. Обязательность регистрации по месту жительства установлена Законом РФ от 25 июня 1993 года N 5242 - I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". Лица, зарегистрированные в жилом помещении как в месте пребывания (временные жильцы), могут временно проживать в нем в соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса РФ. Но в отличие от вышеуказанной категории лиц они не сохраняют прав пользования жилым помещением.

Документом о лицах, зарегистрированных по месту проживания, являются справки и выписки из домовой книги, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства. Если предметом договора является индивидуальный жилой дом (часть жилого дома, иное жилое помещение) в населенном пункте, в котором имеются органы внутренних дел, то представляется выписка из домовой книги, заверенная паспортно-визовой службой. В иных населенных пунктах выписка из домовой книги должна быть заверена местной администрацией. Данные документы действительны в течение указанного в них срока.