Экспертная оценка торговой недвижимости

Понятие торговой недвижимости определяет группу объектов коммерческого назначения, целевое использование которых позволяет организовать мелкооптовую или розничную продажу товаров или услуг.

Торговая недвижимость наделена потенциальной способностью приносить своему обладателю некую прибыль. Для определения стоимостного выражения имущественных прав на владение и распоряжение объектом и потенциальной его прибыльности привлекается оценщик недвижимости.

В объективных результатах независимого оценивания заинтересованы как собственник имущества, так и потенциальный арендатор или покупатель. Ведь полученные данные экспертной оценки позволяют определить адекватную привлекательность и стоимость торговой недвижимости.

Для независимого оценивания торговой недвижимости применяются стандартные методики оценки недвижимого имущества. Хотя для получения достоверных результатов оценки опытные эксперты предпочитают доходный подход к оценке торговых площадей, что обусловлено функциональными особенностями объекта и способностью приносить доходы.

Поскольку достоверные источники данных о стоимости схожих объектов торговли отсутствуют, то невозможно применять подходы сравнительных продаж.

Оценивая торговую недвижимость, опытный эксперт обращает внимание на такие ценоформирующие факторы как расположение магазина, доступность для покупателей и плотность перемещения населения, наличие удобных парковок и складских помещений, тип здания, площадь и планировка, отделка и санитарно-экологическое состояние здания, наличие отдельных входов для покупателей и погрузки/разгрузки товаров.

Чтобы спрогнозировать ассортимент ходовых товаров, примерные обороты торговли и будущую прибыльность, изучают демографические показатели населения, возможные грядущие изменения в микрорайоне, например, возведение крупного торгового центра или развитие существующих.

Для чего нужна

Конечный вид стоимости торговой недвижимости (ликвидационная, инвестиционная, рыночная) определяется исходя из целей оценки, которые преследует заказчик экспертизы.

Цели привлечения оценивания торговой недвижимости во многом обуславливаются правовым статусом объекта.

Недвижимое имущество, принадлежащее муниципальным и государственным органам

подлежит оценке в случае:

• приватизации торговой недвижимости;
• отчуждения объекта торговли;
• сдачи в аренду или траст (доверительное управление);
• предоставления недвижимости в качестве залога под кредитование;
• переуступки объекта по долговым обязательствам;
• разрешения имущественных споров;
• национализации объекта.

Частные лица, обладающие торговой недвижимостью, привлекают экспертную оценку в целях:

• принятия управленческих или инвестиционных решений;
• получения ипотечного кредита;
• залога объекта;
• передачи торговых площадей в аренду;
• осуществления операций купли/продажи, ренты, обмена, дарения, лизинга;
• определения компенсации при отчуждении недвижимости для общественных нужд;
• внесения торговой недвижимости в учредительный капитал;
• акционирования компании и выпуска дополнительных ценных бумаг;
• страхования имущества;
• оптимизации налогообложения;
• сноса здания торгового объекта;
• определения ущерба, причиненного недвижимому имуществу;
• разрешения имущественных споров в бракоразводных процессах;
• составления брачных контрактов;
• наследования недвижимости – оценка для нотариуса;

Что нужно для оценки

Оценку торговой недвижимости производят независимые лицензированные компании на основании обращений заказчиков экспертизы согласно с оформленными договорными обязательствами.

После предварительного собеседования с заказчиком оценщик оформляет договор о произведении оценочных мероприятий, определяет цели и задачи экспертизы и разрабатывает перечень необходимых для анализа данных и документов.

Результаты расчетов стоимости торговой недвижимости представляются заказчику в виде официального оценочного отчета, оформленного согласно с требованиями законодательства и стандартов оценки.

Документы для оценки объекта

• реквизиты и контактные сведения заказчика оценки;
• определяющие права на сооружение и земельный участок;
• техническую документацию на объект БТИ;
• разрешительную и проектную документацию перепланировки помещений – если есть;
• кадастровый план участка, где располагается торговый объект;
• сведения о возможных обременениях (залог, аренда, ипотека, долговые обязательства, ограничения целевого применения);
• перечень сооружений и движимого имущества, которые подлежат оценке в составе объекта торговой недвижимости;
• сведения о примененных улучшениях земельного участка, наличии подсобных сооружений и обслуживающей инфраструктуры;
• балансовая и остаточная стоимость объекта на момент оценивания – для юридических лиц.