Приобретение квартир для пайщиков (членов кооператива) ведется за счет средств тех граждан, которые пришли позже. Тем, кто "пришли позже" и накопили свою часть пая (50 % стоимости квартиры), будут куплены квартиры за счет тех, кто придет и принесет свои деньги вслед за ними. Но все это при двух условиях - если найдутся "последующие" пайщики и с имуществом кооператива ничего не случится. Ведь необходимо четко осознавать, что внося вклад в виде паевого взноса в счет оплаты стоимости жилья, член кооператива (пайщик) формирует имущество самостоятельного юридического лица - кооператива, приобретаемого последним на праве собственности. Об этом говорит Гражданский Кодекс, единственно общими нормами регулирующий деятельность потребительских кооперативов. Это самостоятельное юридическое лицо, имеющее право ведения предпринимательской деятельности, отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, которое состоит, по идее, из паевых взносов и приобретенных, но еще не полностью оплаченных квартир. Так что если вдруг случаются некие неприятные события, как-то: задолженности, убытки третьим лицам, иные обязательства, наступающие независимо от вины организации - в ход пойдут не только деньги и квартиры, в которых проживают пайщики - возможен вариант внесения пайщиками дополнительных взносов.

Хотелось бы примерно рассчитать стоимость "дешевого" варианта покупки квартиры через новое предложение одного из ведущих жилищных кооперативов. Суть его в следующем: "покупатель вносит 50 % стоимости квартиры и вселяется в нее сразу после того, как будет подобран подходящий вариант жилья. Оставшуюся сумму (50 %) новоселы смогут выплачивать в течение 10 лет без начисления процентов. Единственным условием является ежегодная выплата членского взноса, который составит не более 3 % от стоимости жилья и выплачивается уже после того, как покупатель въехал в квартиру". На первый взгляд, пятикратное преимущество 3 "кооперативных" процентов перед 15 "ипотечными" очевидно. Однако 15% за пользование ипотечным кредитом в размере половины стоимости квартиры за 10 лет составят, как уже отмечалось выше, около 50 % стоимости покупки, в то время как 3 % от стоимости квартиры в качестве административного взноса за 10 лет составят не менее 30 % стоимости покупки. И это без учета дополнительных сборов и взносов, которые сопровождают членство в кооперативе (как правило, взнос за вступление или приобретение квартиры установлен на уровне 5 % стоимости и пр.), а также всех правовых особенностей кооперативной схемы.

Конечно, сами кооперативы декларируют исключительно некоммерческие цели, однако учитывая, что все решения, от вступления в кооператив нового пайщика и порядка выдачи вклада пайщику, который пожелал выйти из кооператива до выдачи справки об уплате паевого взноса, без которой невозможна регистрация права собственности на квартиру - принимаются председателем, который также может в один прекрасный день поехать на Канары и не вернуться, очень велик фактор риска в данном случае покупателя жилья, в то время как собственно кооператив не рискует ничем. Если пайщик перестает вносить платежи за квартиру, она так же реализуется (продается), остаток денег возвращается неудачному члену кооператива. При этом страхование здоровья и жизни заемщика, а также самой квартиры не является обязательным, что преподносится как большое финансовое преимущество пайщика, а на самом деле перекладывает эти риски со страховой компании на него же.

Итак, подведем краткий итог - инструкцию по принятию решения об использовании той или иной схемы финансирования покупки жилья:

1) Вы - потенциальный покупатель, имеющий стабильный доход, позволяющий думать о покупке жилья. Если Вы получаете зарплату "в конверте", то ничего, кроме сбережений, Вам "не светит": а) либо Вы копите сами и в погоне за инфляцией и ростом цен успеваете купить квартиру через 8 - 10 лет; б) либо отправляйтесь в жилищный кооператив, регулярно вверяя свои деньги честным, внушающим доверие людям в надежде на то, что таковыми они и останутся на протяжении ближайших 10 - 12 лет.

2) Вы - счастливец, работающий на фирме, которая предпочитает "заплатить налоги и жить спокойно", либо законный получатель наследства, либо имеете другие источники легальных доходов - тогда: Вы собираете пакет документов для банка, либо иной кредитующей организации, получаете кредит, становитесь собственником и стараетесь вернуть деньги как можно скорее, чтобы не платить лишних проценты.
Автор :  Кристина Мелентьева
Источник :  Интернет - журнал "Монолит"