С 1 января 2001 г. введена в действие вторая часть Налогового кодекса РФ, по которому (ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты") граждане, купившие квартиру при помощи ипотечного кредитования, получают льготу по уплате подоходного налога в размере сумм, направленных на приобретение жилья, не превышающих 600 тыс. руб. (примерно 20 тыс. долл. США). А сами средства, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, выводятся из - под налогообложения. Налоговые вычеты по этой льготе можно осуществлять до полного ее использования.

Граждане, обратившиеся в коммандитное товарищество с целью накопления денежных средств и получения дивидендов по итогам финансово - хозяйственной деятельности организации, оформляют договор вклада, в котором оговариваются порядок выхода вкладчика из коммандитного товарищества и получение вклада в денежной форме (в рублях), получение им дивидендов по итогам финансового года (в рублях), срок действия договора и порядок его пролонгации, а также соглашение о порядке накопления вклада с целью дальнейшего приобретения квартиры. Соглашение о порядке накопления вклада констатирует намерения сторон о сроках и размерах накоплений и возможность скидок при покупке квартиры. В качестве примера приведем основные условия приобретения квартиры в кредит (с рассрочкой платежа и залогом недвижимости) в вышеупомянутом коммандитном товариществе "ДСК - 1 и Компания". Размер первоначального взноса - не менее 30% от общей стоимости квартиры; рассрочка платежа - до 10 лет; размер процентных выплат зависит от срока рассрочки и суммы первоначального взноса; процентная ставка - не более 10 % годовых; квартиры предоставляются только жителям Москвы и Московской области из состава жилищного фонда товарищества; платежеспособность покупателя подтверждается предоставлением соответствующих документов. При оформлении покупки квартир в кредит с рассрочкой платежа заключается соответствующий договор купли - продажи квартиры в кредит и залогом недвижимости, при этом квартира оформляется в собственность покупателя и находится в залоге у товарищества до полного исполнения покупателем обязательств по заключенному договору.

Ну а если у вас высокий "неофициальный" доход, вам могут предложить на выбор несколько "квазиипотечных" схем. Как правило, они различаются в нюансах, но основная идея такова: клиент выбирает квартиру, оплачивает 50 % ее стоимости и заселяется. Далее он платит за наем, то есть неоплаченная часть стоимости квартиры делится на 24 месяца в равных долях. Процентная ставка 10 - 13 % годовых в валюте. После погашения кредита квартира оформляется на клиента.

Какая модель ипотеки лучше?

Многим это может показаться сомнительным, но для покупателя все же предпочтительна американская схема. Хотя бы по трем причинам. Прежде всего, получить денежный кредит можно для приобретения любой квартиры, в то время как, например, по варианту ССК выбор ограничивается предложениями строительно - сберегательной кассы. Реальные денежные средства дают возможность участникам ипотеки приобретать жилье по рыночным, а не по установленным ССК и нередко завышенным ценам. Но, пожалуй, самое главное преимущество американского варианта ипотеки - длительные сроки кредитования. В Москве, как уже было сказано, кредиты выдаются на срок до 10 лет, а по схеме ССК заемщик должен расплатиться за 3, максимум 5 лет. Не последнюю роль играет и то, что при американской схеме заемщик имеет право распоряжаться своим долгом: в любой момент продать квартиру (точнее, закладную на нее) или получить новый кредит, заложив долг. (У нас, правда, такие операции еще не распространены.) В схеме ССК подобных возможностей нет: купив квартиру, продать ее нельзя до тех пор, пока не будет выплачен весь долг. Однако, несмотря на все недостатки, простая схема ипотечного кредитования для большинства участников ипотеки пока оказывается более понятной, доступной и дешевой.

Потаенные мысли вслух

Принимая решение о получении ипотечного кредита, лучше заранее и правильно оценить свои возможности. Для этого предлагаем вам ответить на десять вопросов.

1. Хватает ли вам денег для выплаты первого взноса (он, как правило, составляет 30 % от стоимости приобретаемой квартиры)?

2. Останутся ли у вас после этого деньги на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры? Это 1,5 % от стоимости квартиры за нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в ГБР, возможные сборы банка при заключении кредитного договора и оплата страховых премий при заключении договоров страхования (заемщик за свой счет должен застраховать собственную жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество, риск утраты права собственности (титул) на приобретаемую квартиру). В сумме эти выплаты могут составлять от 1,5 до 5 % в год.

3. Хватит ли у вас средств на поддержание необходимого уровня жизни семьи после ежемесячных выплат на погашение кредита и уплаты процентов по нему? Ведь эти выплаты могут достигать 35 % от суммы совокупного дохода семьи.

4. Есть ли у вас непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 - х лет? А если были увольнения и перерывы в работе, то как вы их объясните?

5. Как вы оцениваете стабильность вашего положения и доходов в течение последующих 5 - 10 лет?

6. Сможете ли вы в случае потери работы быстро найти другую с оплатой не ниже прежней, то есть восстановить свою платежеспособность?

7. Пользовались ли вы раньше кредитами или займами и своевременно ли их вернули? Пользуетесь ли кредитными карточками? Иными словами, есть ли у вас положительная кредитная история?

8. Вовремя ли вы оплачиваете коммунальные услуги, телефон, электроэнергию и т. д.?

9. Есть ли у вас движимое или недвижимое имущество (другая квартира, загородный дом и т. д.), которое может стать дополнительным подтверждением вашей кредитоспособности?

10. Можете ли вы предоставить в качестве дополнительного обеспечения поручительство юридического лица, например работодателя, банковскую гарантию или что - то подобное?