Аналогичный подход необходимо применять и в случаях, когда арендатор договора аренды земли, заключенного и зарегистрированного до введения в действие Закона, заключает на принадлежащий ему земельный участок договор субаренды земли, т.е. до регистрации договора субаренды необходимо зарегистрировать договор аренды.

Данный подход, по нашему мнению, определен тем, что в силу ст. 131 ГК РФ права аренды и субаренды являются ограничением (обременением) вещных прав на землю. Если рассматривать договор залога прав аренды земли, аналогичные рассуждения тоже применимы в силу ст. 29 Закона и ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

При регистрации сделок залога прав аренды земли необходимо учитывать такое требование ст. 615 ГК РФ, как согласие арендодателя на совершение данной сделки. Так как договор залога прав аренды земли подлежит согласно ст. 163 ГК РФ, п. 5 ст. 5 и ст. 10 Закона об ипотеке обязательному нотариальному удостоверению, то нотариус должен в силу ст.ст. 54 и 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате проверить представленные для нотариального удостоверения сделки на соответствие действующему законодательству в части наличия согласия арендодателя на совершение сделки залога прав аренды земли.

Таким образом, по нашему мнению, при осуществлении сделки залога прав аренды земли согласие арендодателя должно быть получено арендатором земли до нотариального удостоверения данной сделки, и в данном договоре уже должна быть ссылка на предоставленное согласие арендодателя.

Применительно к ипотеке имеется изъятие из общего правила о порядке регистрации, согласно которому процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на предмет залога (ст. 29 Закона).