Права на землю, подлежащие государственной регистрации, определены статьей 131 ГК РФ и ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), это право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, а также возникновение, переход и прекращение названных прав, их ограничения (обременения) - сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Само понятие государственной регистрации определено статьей 2 Закона как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Подтверждение необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимости, включая землю, установлено специальной нормой - п. 2 ст. 609 ГК РФ. Учитывая, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), требование государственной регистрации распространяется и на субаренду земли.

Кроме того, в области земельно - правового регулирования сложились правоотношения, позволяющие совершать сделки отчуждения прав аренды земли.

Введение в гражданский оборот прав аренды земли произошло на основе сложившихся условий примата государственной собственности на землю и необходимости регулирования отношений городского землепользования с учетом рыночной экономики.